ビル、マンション、アパートなどの大規模修繕工事の前に行う建物劣化調査。なぜ必要?

なぜ大規模修繕工事の前に建物劣化調査が必要なの?
建物劣化調査とは

建物の現状を把握することで修繕すべき優先度も分かり、実施時期や工法など修繕計画を立てやすくするために必要な調査です。

基本的には建物調査をせずに、大規模修繕工事を行うことはありません。過去の修繕履歴や点検履歴を確認した上で、現在の劣化状態を把握する必要があります。今後の修繕工事も踏まえて長期的な計画を立てることで、資金面の予定も立てやすくなるのです。

 

なぜ大規模修繕工事の前に建物劣化調査が必要なの?
建物の調査・診断項目

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
目視・打診調査

外壁や屋上防水、共用部などの劣化状況を目視で確認するほか、触診、打診用の棒を用いてタイルやコンクリートの表面を打診し、反響音から劣化状況を判断します。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
コンクリート中性化試

本来アルカリ性である鉄筋コンクリート内部は、錆びないように守られています。年月の経過とともに徐々にアルカリ性を失っていくことを「コンクリートの中性化」と言い、その進行具合を確認するための調査です。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
塗膜付着強度引張試験

タイルや塗膜の付着強度を確認し、再塗装の方法などの判断材料とします。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
シーリング物性試験

サッシや外壁に使用されているシーリング材の劣化度を確認します。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
コンクリート強度調査

コンクリートに打撃を与え、返ってきた衝撃を測定し強度を推定します。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
赤外線外壁調査

赤外線サーモグラフィで壁面の温度差を測定し、外壁の剥離・劣化部分を発見します。打診棒で届かない範囲の調査に有効です。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
設備診断

給排水設備機器の劣化状況をファイバースコープを用いて診断します。配管の一部を切断して確認することもあります。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
配管診断

配管の漏水など、劣化現象の確認をします。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
耐震性

耐震診断に関する指針を基準に判断します。
業者により調査・診断項目は異なりますが、基本的には修繕箇所の判断をするための検査なので大幅な違いはないでしょう。

大規模修繕・建物劣化調査の調査項目
建物劣化による主な修繕箇所

・外壁のチョーキング ・タイルの割れ、剥がれ ・屋上防水の破損
・鉄部の錆び ・シーリング材の剥離 ・外壁のひび割れ、錆汁
・コンクリートの爆裂 ・塗膜の剥離 などは一般的な修繕箇所です。


建物調査で判断された内容を検討し、大規模修繕工事の対象となる改修・修繕箇所の見極めを行います。

 

なぜ大規模修繕工事の前に建物劣化調査が必要なの?
まとめ

一般的には12年周期で大規模修繕工事を行うことが推奨されています。定期的なメンテナンスが行われていれば部分的な工事で対応できる場合もあり、13年~17年で大規模修繕工事を実施するケースも少なくありません。「計画的な修繕工事」により、建物の資産価値を維持しましょう。

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