外壁塗装・屋根塗装の豆知識ブログ | マルキペイント

2020.02.10

マンション大規模修繕で注意する9のポイント

マンションの大規模修繕を行うのには、大変なことが多くあります。修繕時期になると、「行わなければいけないけど、予算をどの程度使えるのか?」などを管理組合の理事長は理事会で決めなければいけません。

また、予算に対し工事内容が良くないと、住人とのトラブルになりかねません。今回は、マンション修繕工事で注意すべきポイントをまとめましたのでご紹介いたします。

1.マンション大規模修繕 管理会社に工事を依頼する際の注意ポイント

 

1-1.メリット

管理会社は修繕工事時期になると、必ずお知らせしてきてくれます。常日頃から、マンションを管理している会社ですので、マンションの傷み具合や住人とのコミュニケーションがとられていると思います。 そういった意味で、管理組合に工事を依頼するのは安心です。

 

1-2.デメリット

なんといっても、金額が高いというのは、どこの管理組合の理事会である話です。 適正金額なのか悩んでしまう方は多いように思います。

また、これは私の経験値でのお話しになりますが、管理会社の見積を拝見させて頂くと、外壁塗装や鉄部塗装、その他などの工程が適正工程より低いことが、殆どです。例えば外壁塗装は下塗りと上塗りだけという管理会社がとても多いです。これは塗料メーカーの適正塗布量ではなく、耐久年数が大きく下がります。

また、前回のマンション大規模修繕工事を管理会社で行い、2回目は弊社で行ったときなどは、ジョイント部分や窓枠部分のシーリング工事がなされてなかったということもあり、管理会社は改修工事において得意でないのかもしれません。

 

 

 

2.マンション大規模修繕 足場工事の注意ポイント

 

2-1.道路占用許可所

足場工事はマンション大規模修繕工事のスタートの工事になります。この工事で、まず必要なのは道路占用許可所です。マンション大規模修繕工事ですと大抵は、足場を道路に掛けなければならないことが多いため、区役所(市役所)や警察署などを周り、使用期限に伴い、使用料をお支払いいたします。

 

 

 

これは、大抵は業者が行いますが、万が一行っていない場合は、罰則があるようですので、気を付けてください。(道路法第100条で罰則が規定されています。道路占用許可が必要であるにもかかわらず占用許可を取得しなかった場合は、1年以下の懲役又は30万円以下の罰金が科せられるそうです。)

 

2-2.足場工事にかかる日数

また、足場工事かかる日数ですが、大きさや高さで変わってきます。例えば、足場面積が3000㎡程度の場合、4階建程度であれば1週間ほど、11階建てであれば3週間ほどかかりました。(弊社の過去の工事を参考にしております。)

 

 

 

3.マンション大規模修繕 タイル修繕の注意ポイント

 

3-1.打診検査

タイル修繕工事は、打診棒で打診検査を行います。打診検査は打診棒をタイルの上をなでるようにし、音を聞いていきます。明らかに軽い音がする部分は、タイルが剥がれ落ちる可能性がある個所と判断いたします。打診検査は、全壁を打診していきますので、足場がないと届かない箇所は検査が出来ません。ですが、見積もりの際、「工事費がかかっただけ」というわけにもいきません。

おおよその予算を組み、工事を行うことになるか、そこに関しては別途という形で工事後、再見積もりをするしかないでしょう。

ただ、おおよそで予算を組んだとしても、新築時欠陥工事のマンションの場合ですと、予想以上に追加工事が出る場合があります。タイル部に関しては、契約書を交わす前に、このようなリスクがあることをしっかり話、万が一の場合どのような形にするかを決めておく必要があります。

 

3-2.タイル部の修繕方法

タイル部で悪いところを見つけたらどのように修繕するかというと、そこのタイルを剥がし、タイルを張り直すという方法になります。タイルの場合修繕しないと、剥がれ落ち通行人に当たってケガをさせるリスクもあるため、この工事は絶対必要な工事になります。

 

また、エポキシ注入という方法があります。これはマンション大規模修繕工事では、行わなければいけない工事の1つで、RC(コンクリート打ちっぱなし)などの工事でもよく使う方法ですが、打ち側が弱っていることに、注射器のようなもので中に注入し、固める工事です。

 

3-3.タイル目地打ち替え工事

タイル目地は、経年劣化します。劣化具合は目視で簡単に分かりますので、写真のような状態であれば、打ち替えは当然行う工事になります。 これを打ち替えないと、雨水などの侵入を許し、大きな修繕費が後にかかってくる可能性がありますので、必ず行ってください。

 

 

 

4.マンション大規模修繕 外壁塗装における雨漏り注意ポイント

外壁塗装を行う前も下準備が雨漏りを止めます。その中でも最も重要なのはクラック(ひび割れ)処理です。これをしっかり行うことで、内部に雨水の侵入を抑えてくれます

 

また、大事になってくるのが、窓枠のシーリング工事です。写真のように<strong<シーリング材が切れていることも多くあり、窓枠からの雨漏りは、多くあります。ですから、窓枠のシーリング工事は必須です。

 

 

マンションの大規模修繕を行っていると下の写真のように、窓枠付近の壁も壊れていることがあります。こういった部分は現状復帰させてから、塗装工事を行っていきます。

 

 

5.マンション大規模修繕 爆裂部処理の注意ポイント

 

マンション大規模修繕では、写真のような外壁ヶ所も存在することがあります。これは、雨水が壁に侵入し爆裂を起こした状態です。 マンションのメンテナンスを行っていない場合このようなことが起きます。 また、この写真に写っているマンションは定期的に大規模修繕を行っていたにも関わらず、このようなことが起きてしまいました。

 

このような状態に至るまでは、数十年かかります。大規模修繕を以前に行った業者が、適正な工事を行っていなかったというのが、写真からでも分かります。
このような場合はまず、ハツリ工事を行い爆裂した外壁が落下しないよう、外壁をある程度剥がしていきます。

 

外壁が落下の心配がない程度まで、ある程度剥がします。

 

その後、なきに入っている鉄筋が雨水で錆びてしまっていますので、錆止めを塗布し、錆を抑えていきます。

 

その後は修復工事です。壁を修復するにあたっても、1回で平らにすることが出来ませんので、何度かに分け、乾かしながら時間をかけて修復工事を行っていきます。

 

 

最後に、外壁と同様な模様をつけ仕上げていきます。爆裂を起こしてしまうと、作業も大きく変わり費用も加算されます。このような爆裂が起こる前に、大規模修繕を必ず行って下さい。また、爆裂を起こす前であれば、タイル修繕でお話しした、エポキシ注入工法で止めることも可能です。

 

6.マンション大規模修繕 外壁塗装における注意ポイント

ここまででお伝えした、下地調整を行った後は、いよいよ外壁塗装工事です。 最初にもお伝えしましたが、マンション大規模修繕で一般的に多いのは、塗装工事の塗り回数が2回というものです。

しかし、2回程度ですと、外壁自体の保護する耐久年数は低く、問題が発生しやすいのです。また、塗料メーカーの基準塗布量にも満たしていないため、ここではおススメしません。

マンション大規模修繕では、工期も大事なので、スピーディーに行いたいのも分かりますが、保護という観点から考えると、弊社では4回塗りを推奨しております。

 

まず、初めに浸透性プライマー塗装を行っていきます。これは、壁に浸透させることにより、壁強化が目的です。先ほども、外壁が崩れ落ちている部があったと思いますが、そのようなことを、回避するために、浸透させ内側から、弱った外壁を強化する塗装です。

 

 

2回目の塗装は、フィラーというもので、下地調整材のようなものです。 ガサガサの下地では上塗り塗料がキレイに乗りません。また、劣化した下地ですので、雨水を面で拾いますので、それを止める役割もあります。

 

 

その後、中塗りです。中塗りは基本的には上塗り塗料と同じものを使用します。そのことで、しっかりとした塗布量を塗ることが出来、上塗り塗膜自体が2層になり、保護力がアップします。

 

 

最後に上塗りをしっかり塗装し完成です。4回塗ることで防水効果が高く、ムラのない綺麗な外壁に仕上がります。

 

このように、工程には大きな意味があり、ただ厚塗りするのではありません。簡単に工事が出来ない、マンション大規模修繕だからこそ、工事を行ったときには丁寧な工事が必要なのです。

 

7.マンション大規模修繕 鉄部修繕工事における注意ポイント

マンション大規模修復工事につきものなのは、鉄部塗装とその修繕工事です。鉄部塗装に関しても基本的には4工程が基本になります。

錆を落とすケレン工事を行った後、錆を止めるための錆止め塗装。色を付けるための中塗り塗装。耐久を上げ仕上げるための上塗り塗装です。

 

ケレン工事                   錆止め塗装

 

 

中塗り塗装                上塗り塗装

 

塗装の工程も大事ですが、塗装を行う前にもっと大事なことがあります。それは、鉄部の修繕工事です。鉄部は、外部の部材の中でも、耐久が高いものではありません。 雨水で酸化した鉄は錆を起こします。それを放置しておくと、部分的に切断され入居者が知らないで、手摺りや外階段を使うと危険な状況を招きかねません。

 

 

そこで、必ず塗装前に溶接工事を行い、安全に使用できるように致します。マンション大規模修繕の場合、大きい工事なので細かい仕事をおろそかにしがちですがこういった細やかな工事が、大切なのです。

これは、鉄部修繕に限らず、外壁でも屋上防水でも同じことが言えます。

 

8.マンション大規模修繕 屋上防水における注意ポイント

マンション大規模修繕での、大きな要ともいえるのが、屋上防水です。屋上防水工事で、よく使用される防水工法は、シート防水かウレタン防水が殆どです。

今回は、ウレタン防水工事の工程についてお話いたします。

まずは下地調整を行っていきます。 下地の状態は様々で、クラック(ひび割れ)などは、シーリング材で処理して、雨水の侵入を防いでいきます。

 

 

目地がある場合は、ジョイントテープを張っていきます。これを張らないと、数年後目地部分の防水が割れを起こすため、必ずやらなければいけない作業になります。

 

 

下地調整が終わると、密着度を高めるためのプライマーを塗っていきます。

 

 

その後、自着(じじゃく)シートを張っていきます。自着シートの目的は、通気を良くしていきます。 防水と下地に空気が溜まることがあり、そのことで膨れが起きることがあります。

 

 

脱気筒を付ければ、自着シートから脱気に空気が流れ、通気の良い状態を保つことが出来ます。これを脱気工法と言います。

 

 

その後、防水の主剤を塗布して行きます。ポイントは3ミリ程度の厚みを持たせ、塗布することで、防水効果が発揮されます。

 

 

主剤の後は、防水膜を保護するトップコートになります。トップコートには大きく分けて2種類あり、通常のウレタン防水トップコートとフッ素コートがあります。フッ素コートは長く防水膜を保護する力があります。豆にメンテナンスできない屋上ですので、金額は少し高くなりますが、フッ素コートがおススメです。

 

9.マンション大規模修繕を当社で工事を行うメリット・デメリット

マンション大規模修繕工事についてここまで8つのポイントをお話しさせて頂きました。 そこで、マンション大規模修繕工事を当社株式会社マルキペイントで行った場合のメリットとデメリットをお伝えいたします。

 

9-1.マンション大規模修繕【工事金額】

工事金額は「安い」と断言することは出来ません。工事内容を考えますと、それなりの金額は必要になってきます。

しかし、今まで管理会社やゼネコン会社と相見積もりになって、うちの方が金額的に高かったということはございません。今までのケースですと管理会社等の6割程度の金額になることが多いように感じます。

当社としましては、安さを売りにしているつもりはございませんが、大手よりか当然かかる経費が低い分、金額を下げられる言うことになります。

 

9-2.マンション大規模修繕【工事内容】

これも今までの経験値でお話しすると、工事内容は当社の方が断然良い工事を行います。今までで話した内容からしても、同等の工事内容を管理会社等が提供できるとは思えませんし、今までの工事内容や見積もり内容を見ても、そのような工事をやっている会社がありませんでした。

 

9-3.マンション大規模修繕【住人とのコミュニケーションとマンションの特性】

マンションの特性に関しては、これは管理会社の方が知っていると思います。ですから細部にわたって、欠点が分からないこともあります。例えば、「6階5号室前の廊下の電気が切れている」など。こういった細やかな部分は常日頃、管理している会社の方が強いのも事実です。また、「どんな住人がいて、どんな特徴を持っているか?」というところも、私どもは分かりませんので、もしかしたら、コミュニケーションがうまく取れないケースもあると思います。ここに関しても管理会社の方が長けているところです。

 

9-4.マンション大規模修繕【保証内容】

マンション大規模修繕での保証内容ですが、これは私どもの方が良いと思います。なぜなら、瑕疵保険加入会社だからです。瑕疵保険は国土交通省が定めた保険会社が、瑕疵工事を行ってしまった際に、保険が出るものです。マンション大規模修繕では、必ずこの瑕疵保険に入っていただきます。この保険に入っても全体の金額は管理会社の6割程度で済みます。

9-5.マンション大規模修繕【当社で工事を行うメリット・デメリット】

 

メリット

□金額が管理会社より安い
□工事内容が良い
□国が定めた保証を制度を使っていることで安心

 

デメリット

□管理会社より建物の特性を知らない
□どんな住人がいるか分からないためコミュニケーションがとりずらい部分がある

 

10.まとめ

マンション大規模修繕では、色々な部分で迷う事が多い工事になると思います。
ですから、上記にあげた工事における注意ポイントを確認した上で、各会社のメリット・デメリットをしっかり理解し選定していくことが必要です。

(執筆:株式会社マルキペイント代表取締役社長 及川正基)
 

 


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