「マンションの外壁塗装はいつ行えばいい？」
「マンションの外壁塗装の費用や工事の際の注意点を知りたい」
こういった疑問をもつ方も多いでしょう。
この記事では、マンションの外壁塗装についてわかりやすく説明していきます。
詳しくは以下の情報を解説します。
・外壁塗装を行うタイミング
・塗料の種類
・外壁工事にかかる費用や期間
・マンションの外壁に使う色の選び方
・外壁塗装の手順や工事の注意点
・業者の選び方
外壁塗装に必要な知識を身につけて、マンションの定期的なメンテナンスを心がけましょう。

マンションの外壁塗装が必要な理由とは

マンションの外壁塗装は、外観を美しくするだけでなく、建物の耐久性を維持するためにも必要です。
年数が経つにつれ、外壁はひびわれや色あせなどで汚くなり、徐々に劣化していきます。
劣化を放置すれば、外壁落下の事故につながることもあるでしょう。
外観が汚いと、マンションの入居率にも影響を与えてしまいます。
マンション住民の満足度を上げるためにも外壁塗装は定期的に行いましょう。

マンションの外壁塗装が必要なのはどんなとき

マンションの外壁塗装は修繕計画に伴い、10～15年周期で行うのが一般的です。
ただし、外壁に劣化症状が出ている場合は、時期を待たずに外壁修繕が必要となります。
マンションの外壁塗装を行うべき主な劣化症状は以下の6つです。
・塗装面のひび割れ
・塗膜の剥がれ
・チョーキングの発生
・塗膜の色あせ
・カビや藻などの汚れ
・シーリングの劣化
劣化症状が1つでも現れたら、外壁塗装を行いましょう。
それぞれ詳しく解説していきます。

塗装面のひび割れ

外壁の塗装面に現れるひびや割れは幅の太さで深刻度が異なります。
幅0.3mm未満であれば、外壁の塗膜だけにひびが入っているため、緊急性はないといえるでしょう。
ただし、幅0.3mm以上となると、塗膜はもちろん外壁材にもひびが入っている可能性があります。
ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋がサビて建物自体を劣化させてしまうでしょう。
原因は、地震や構造的欠陥によるものなどさまざまです。
ひび割れを見つけたら、幅を確認し、早急に対処しましょう。

塗膜の剥がれ

塗膜の剥がれは、外壁を守る力が低下しているサインです。
塗膜とは、塗料が乾燥して膜状になったものをいいます。
コーティングの役割を果たし、雨水や紫外線から外壁を守っています。
放置すれば、剥がれた箇所から雨水が浸入する原因となるでしょう。
3年以内に塗膜の剥がれが起きた場合は、施工ミスや手抜き工事の疑いが高いので、業者と連絡をとることをおすすめします。
剥がれは広がっていくので、見つけたらすぐに塗装を行いましょう。

チョーキングの発生

チョーキングの発生は、防水性が下がっているサインです。
チョーキングとは、触ると手に白いチョークのような粉がつく現象をいいます。
外壁に塗った塗料の顔料が剥がれてむき出しになり、乾燥するためにおこります。
放置しておけば、外壁が雨水を吸収し、塗装面にコケやカビが発生してくるでしょう。
ひび割れの原因にもつながります。
チョーキングの発生は、素人でもわかりやすい部分なので、チェックしてみましょう。

塗膜の色あせ

塗膜の色あせは、外観を古びた印象に見せてしまいます。
色あせにより塗膜が劣化すれば耐久性と防水性が低下してしまうでしょう。
原因は、紫外線や酸性雨などの自然要因、コケやカビなどによる変色などさまざまです。
放置するとひび割れや雨漏りの原因になるので早めに塗装を行いましょう。

カビや藻などの汚れ

外壁にカビや藻などの汚れが多く見られると、景観が悪くなります。
さらに、藻は保水性が高いため、外壁に水をふくんで劣化を進ませます。
カビはアレルゲンの一種でアレルギーを発生させる可能性があり、放っておけば人体に影響を与えることもあるでしょう。
防カビ機能がある塗料を選び、マンションの外壁修繕を行いましょう。

シーリングの劣化

外壁のつなぎ目に施工されているシーリングが割れたり欠けたりしている場合、劣化箇所から雨水が浸入する可能性があります。
シーリングとは、窓際や玄関周りの接続部に打ち付けてあるゴム素材をいいます。
劣化したシーリングを見つけた際は、早々にマンションの外壁補修を行いましょう。

マンションの鉄部塗装は3～5年周期で行う

マンションの外壁塗装は10～15年を目安に行います。
ただし、鉄部塗装は3～5年周期で行いましょう。
特にベランダや階段の手すりなどは、建物の外部に造られているため、雨や紫外線などで劣化しやすくなっています。
劣化が進めば、サビや腐食によって破損する可能性は高くなるでしょう。
階段が抜けたり手すりが外れたりするなどの事故を防ぐためにも鉄部塗装は定期的に行いましょう。

マンションの外壁塗装で使用される塗料の種類

マンションの外壁塗装で使用される塗料は、主に以下の6種類があります。
・アクリル系塗料
・ウレタン系塗料
・シリコン系塗料
・フッ素系塗料
・断熱塗料
・光触媒塗料
それぞれの塗料の特徴や一般的な価格をチェックしていきましょう。

アクリル系塗料

アクリル系塗料の特徴は、費用が安く、カラーバリエーションが豊富な点です。
ただし、近年ではほかの塗料に比べて耐久性が劣るため、需要が少なくなっています。
1液型の塗料で使い勝手がよいため、DIYで使用されることが多いです。
耐用年数は、5～7年前後で、マンション塗装単価は1,800～3,000円／平方メートルです。

ウレタン系塗料

ウレタン系塗料は、ウレタン樹脂でできた塗料をいいます。
樹脂の柔らかさが特徴的で、密着性にすぐれており、塗膜が剥がれづらいです。
防水性の高さから雨樋やサッシなどの付帯部塗装に多く使用されています。
デメリットは、紫外線に弱く、劣化しやすい点といえるでしょう。
耐用年数は8～10年程度で、マンション塗装単価は2,100～3,100円／平方メートルです。
アクリル系塗料に次いで2番目に安いです。

シリコン系塗料

シリコン系塗料は、シリコン樹脂でできており、近年の外壁塗装では主に使用されています。
水性や耐熱性などが総合的に優れており、ほかの塗料に比べてコストパフォーマンスが高いです。
一方で、塗膜が硬くひび割れしやすいというデメリットもあります。
道路が近いといったように振動が多い立地での塗装には不向きといえるでしょう。
シリコン系塗料は、それぞれ耐用年数が短かったり機能が異なったりするので選ぶのが難しいです。
耐用年数は10～15年で、マンション塗装単価は2,700～4,100円／平方メートルです。

フッ素系塗料

フッ素系塗料は、耐久性と耐候性が高く、光沢感のある仕上がりが特徴的です。
空中の排気ガスやほこりを雨で自然に落とす親水性を兼ね備えており、高層ビルの外壁塗装に使われることが多いです。
ただし、ほかの塗料に比べると価格の高さがデメリットといえるでしょう。
耐用年数は15年～20年で、マンション塗装単価は3,700～4,700円／平方メートルです。

断熱塗料

断熱塗料の特徴は、熱の伝達を抑える効果があることです。
夏は、外からの熱を抑えて、家の中を涼しく保ちます。
冬は、外の冷気を抑えて、家の中を暖かく保つことができます。
電気代の節約に効果的といえるでしょう。
ほかの塗料に比べて費用が高額な点がデメリットです。
耐用年数は15～20年で、マンション塗装単価は4,500～6,500円／平方メートルです。

光触媒塗料

光触媒塗料は、セルフクリーニング効果があります。
セルフクリーニング効果とは、塗料に含まれる酸化チタンが紫外線や光を受けて汚れを分解することです。
分解された汚れは、兼ね備えた親水性によって雨で流れていきます。
空気の清浄効果や耐久性の高さも期待できるでしょう。
ただし、太陽の光が当たらない壁面や曇りが続いた日などは、セルフクリーニング効果も弱まります。
さらに、鳥のふんやサビなど効果が出づらいものもあるので、光触媒塗料を選ぶときは念入りに検討しましょう。
耐用年数は15年～20年で、マンション塗装単価は4,000円～／平方メートルです。

マンションの外壁塗装での色の選び方

マンションの外壁塗装での色選びは、慎重に行いましょう。
選ぶ色によっては、入居率を下げてしまったり、住民が離れていくきっかけになったりすることもあります。
色選びに迷ったときはクリームやブラウンなどの人気色から選ぶのもおすすめです！
色選びを行う際の注意点をくわしくチェックしてみましょう。

景観を損なわない色を選ぶ

マンションは大型建築物なので、景観を損なう色は選ばないようにしましょう。
周りの雰囲気とずれが生じると、マンションが悪目立ちしてしまう可能性があります。
周囲にある建物の色や天気がいい日・悪い日のマンションの見え方をチェックすることが大切です。

塗装後の見え方に注意する

塗装後の見え方に注意することで、色選びの失敗を避けやすくなるでしょう。
色見本で何度も確認したのに思っていた色と違うということはよくある話です。
実際、明るい色は、広い場所に塗装すると思っていたより鮮明に見えます。
暗い色は、広い場所に塗装するとよりダークな印象になります。
マンションの外壁塗装の色を選ぶ際には、色見本は大きなサイズを使い、太陽光の下で時間を変えて確認するようにしましょう。
カラーシミュレーションを利用するのもイメージがつかみやすいためおすすめです。

マンションの外壁塗装をする際の手順

マンションの外壁塗装をする際の手順は以下の7つです。
・足場の設置
・高圧洗浄
・下地処理
・養生
・下塗り
・中塗り・上塗り
・養生撤去・足場解体
それぞれ詳しく解説していきましょう。

足場の設置

マンションの外壁塗装を行う際は、外部足場を取り付ける必要があります。
頑丈な足場があることによって職人が安全に行動でき、効率よく作業が進むでしょう。
主にマンションの外壁塗装で使われているのは、以下の3種類です。
・単管足場
・ビケ足場
・枠組足場
「単管足場」は、鉄パイプを組み合わせてつくり、狭い場所でも設置が可能です。他の足場が組めないような狭い場所でのみ利用します。
「ビケ足場」は、凸凹のくさびをハンマーで打ち込んで組み立てます。工期が短くコストが抑えられるのがメリットです。
「枠組足場」は、銅管をジャッキ、交差筋違い、銅製布板などの部材を積み上げて作ります。45mの高さまで設置が可能です。
一般的に足場はマンションの外壁をぐるっと囲んで建てていくため、作業中の金属音は大きく響きます。
日中の時間を選んだり、住民には前もって知らせたりしておきましょう。

高圧洗浄

屋根や外壁などのコケや汚れは高圧洗浄で念入りに取り除く必要があります。
外壁に汚れが残っていると、新しい塗膜が十分に密着せず、塗装がはがれやすくなってしまうためです。
高圧洗浄には水だけで行う作業と薬品を使ったバイオ洗浄があります。
コケやカビなどの細菌は、バイオ洗浄が効果的です。
高圧洗浄、バイオ洗浄にかかわらずかかった水道代は工事費用に含まれないことを覚えておきましょう。

下地処理

下地処理は、上塗りを剥がれにくくするために下地を平滑に整える作業です。
外壁にできたひび割れやコーキングの劣化を補修することで、塗膜の接着性が高まり、建物の耐用年数を維持できます。
不十分な下地処理は、施工不良の原因となるでしょう。
方法は主に以下の4つです。
・ケレン
・コーキング補修
・クラック補修
・タイルの補修

ケレンとは、剥がれている旧塗膜やサビを除去することです。
最後にサビの再発生を抑制するために錆止め材を塗ります。

コーキング補修とは、コーキングの劣化を修繕することです。
窓際や玄関周りの接続部に打ち付けてあるゴム素材をシーリングやコーキングといいます。
シーリングは、地震や振動によっておきる外壁への衝撃をやわらげる役割を持っています。ただし、劣化すると役割が果たせなくなってしまうでしょう。
以下の順序で作業を行います。
1.劣化しているコーキングを取り除く
2.材料を充填しない部分をマスキングテープで縁取りして保護する
3.プライマーを塗布する(コーキング材の密着性を高めるための材料)
4.目地(つなぎ目)に新しいコーキング材を充填する5.コーキング材をヘラでならしてマスキングテープをはがす

クラック補修とは、外壁にできたひび割れの処置をいいます。
ひびが0.3mmを遥かに超えて1mm以上と大きい場合は、電動の工具を使い、U字に切り込みをいれます。
切り込みにコーキング材を充填してひび割れを埋めて完了です。

タイルの場合は浮きや割れがないか、シーリングが剥がれたり割れたりしていないかもチェックしましょう。
タイルが浮いている場合は、穴をあけてエポキシ樹脂を注入し、再度密着させる必要があります。
タイルに割れがある場合は、タイルの張り替えが必要となるでしょう。
古いタイルと下地をはがし、モルタルを施工します。
続いてタイルを貼り付け、最後に目地部分を平らにして完了です。

養生

養生とは、雨樋や窓など塗装しない部分にシートを被せて保護することをいいます。
特大サイズのビニールシートで塗装しない部分を多い、マスキングテープで綺麗に縁取っていきます。
丁寧に養生を行うことは、塗装をきれいに仕上げて塗ってはいけない部分を保護することにつながるでしょう。

下塗り

下塗りは、中塗りや上塗りの密着性を高め、ムラを防止するために行う作業です。
不十分な下塗りは、塗装が剥がれたり浮いたりする原因となります。
下地に合わせてフィラーやシーラーと呼ばれる塗料を選び、ローラーや刷毛を使って作業を行います。
下塗り完了後は十分に乾燥させることが重要です。

中塗り・上塗り

下塗りが完全に乾燥したら中塗りへ移ります。
中塗りが完全に乾燥したら、上塗りの作業へ移ります。
一般的に中塗りと上塗りを行うときは、同じ塗料です。
中塗りを行わず一度に塗ってしまうと表面だけが乾いてしまう可能性があります。
塗料はメーカーによって決められた膜厚(塗膜の厚さ)があるため、正確に行うことで、施工不良を防ぐことができるでしょう。

養生撤去・足場解体

上塗りが完了して問題がなければ、養生の撤去と足場の解体を行います。
特に足場の解体は、塗装に傷がつかないよう丁寧に行う必要があります。
作業中に出たゴミや汚れが残らないように掃除を行い、完了です。

マンションの外壁塗装の工期

マンションの外壁塗装にかかる期間は条件によって異なります。
工事内容や天候はもちろん、外壁の傷み具合によっても大きく変わるでしょう。
目安としては、50戸未満は1～2ヵ月ほど、50戸以上は2ヵ月以上かかるのが一般的です。
マンションは大規模工事となるので、足場の設置や作業員の待機場所を仮設するのも含めると期間は長くなります。
工期は業者と話し合って決めましょう。

マンションの外壁塗装にかかる費用相場

マンションの外壁塗装にかかる費用相場は、一戸あたりおよそ30万円です。
ただし、使用する塗料や塗装面積によって価格は大きく変動します。
外壁の状態によっても下処理の費用で差が出るでしょう。
施工する業者によっても費用は変わるので、見積書を複数の会社に依頼することをおすすめします。

マンションの外壁塗装に適した季節

マンションの外壁塗装を行う季節は春と秋がおすすめです。
気温や温度が安定しており、工事もしやすく塗料が乾きやすいためです。
ただし、外壁塗装の人気シーズンなので、業者の繁忙期となり工事費用は高めになる場合があります。
一方で、夏と冬は避けたほうがよいでしょう。
冬は雪の影響を受けやすく、塗料は気温が5度以下だと乾燥しにくいため、作業も進みづらいです。
夏は、梅雨の影響が懸念されます。
外壁下地のも乾燥スピードを速めるため、作業性の点からみても避けた方がよいでしょう。

マンションの外壁塗装を行う際に注意すべきポイント

マンションの外壁塗装を行う際に注意すべきポイントは入居者への配慮です。
工事中は足場の組み立てや塗装など多くの作業を行います。
発生する騒音や塗料のにおいなどは少なからず入居者に影響を与えてしまうでしょう。
下記で外壁塗装を行う際に注意すべきポイントをチェックしましょう。

生活に制限がかかる

外壁塗装の工事期間中は、入居者の生活に制限がかかることがあります。
工事に必要なトラックや職人の行き来は頻繁に行われます。
施工箇所を養生するために窓やベランダをシートでふさがなければいけなくなるでしょう。
住民は窓が開けられず換気できなかったり洗濯物が干せなかったりすることもあります。
マンション居住者の理解と協力なしでは外壁塗装は行えないので、住民には事前に説明を行いましょう。

室内が臭くなる可能性がある

外壁塗装の工事中は、室内に塗料のにおいが入ってしまう可能性があります。
においが気になる方のために、マスク着用や工事中の外出、換気扇の使用を告知しましょう。
工事期間や作業を行う時間帯を前もって知らせておくのも大切です。
マンション居住者だけでなく近隣住民にも説明を行い、クレームなどのトラブルを防ぎましょう。

マンションの外壁塗装を安心して任せられる業者の選び方

マンションの外壁塗装の失敗を防ぐために業者選びは大事なポイントです。
近年では外壁塗装の悪徳業者も増え、トラブルも増加しつつあります。
安心して施工依頼ができる業者選びのポイントを3点紹介します。
・マンションの外壁塗装の実績がある
・有資格者が所属している
・担当者の対応が丁寧である
下記をチェックして、頼れる業者を選びましょう。

マンションの外壁塗装の実績がある

業者を選ぶ際は、マンションの外壁塗装の実績をチェックしましょう。
過去の施工事例を見せてもらい、外壁塗装の経験が少ないようなら、再度検討することをおすすめします。
実績が豊富な業者は、技術力が高く顧客からの信頼も厚いといえるでしょう。
インターネットで悪い評判がないか、どのような口コミがあるかなどを調べるのもおすすめです。
マンションの外壁塗装はかかる費用も高いので、情報収集は徹底的に行いましょう。

有資格者が所属している

塗装業者が保有していると安心な資格は、一級塗装技能士と建設業許可です。
塗装技能士は国家資格の1つで、塗装に関しての技術と能力が高いことを証明しています。
中でも一級塗装技能士は最上級であり、受験資格が実務経験で7年ほど必要となります。
建設業許可は、500万円以上の工事を請け負う際に必要となる許可証です。
建設業許可を持っていない業者は500万円以下の小規模な工事を行っていることになります。マンションの外壁塗装工事は500万円を超えることがほとんどのため、建築業許可がない会社に依頼してはいけません。
マンションの外壁塗装の業者を選ぶ際は、一級塗装技能士と建設業許可があるか確認しましょう。

担当者の対応が丁寧である

担当者や工事責任者の対応が丁寧であれば、会社の風紀もよく、質の高い職人が所属しているといえるでしょう。
質問に対して丁寧に答えたり、相談に親身になってくれたりするかは大切なポイントです。
安心して任せることができるかどうか担当者の対応を見て見極めましょう。

マンションは外壁塗装して耐久性を維持！優良業者に依頼を

マンションの外壁塗装は劣化サインを見逃さず、早期に対処することが大切です。
小さな劣化症状も放置すれば大きくなり、建物を破壊していくでしょう。
外壁塗装は定期的に行って、美観だけでなく建物の耐久性を維持しましょう。
業者によっては施工ミスや手抜き工事を行うこともあるので、優良業者を見極めて依頼しましょう。

また、大規模修繕工事がはじめての場合は「初めての大規模修繕！工事タイミングや費用、実施のガイドライン」もご覧ください。